То, что творится на рынке недвижимости, уже даже не пугает. Как будто пришло смирение: метр рос, растет и будет расти. Именно поэтому при любой возможности умудренные опытом белорусы стараются покупать квартиры и дома. Но всегда ли бетон гарантирует безбедную старость и защиту от инфляции? Может ли белорусский «квадрат» выступать надежным способом инвестирования? Почему в соседних странах процент по кредиту ниже? Обо всем этом в своем авторском проекте «ПроДеньги» рассказывает первый заместитель председателя правления Нацбанка Александр Егоров.

Все хотят жить в Минске

— Насколько жилье реально доступно для простого человека? Кажется, что цены постоянно растут, а ставки по кредитам заоблачные. И да, и нет, — рассуждает Александр Егоров. — Обратимся к статистике: индекс доступности жилья в целом по стране за 15 лет вырос на 34% — с 41% до 75%. Что этот индекс значит в переводе на обычный язык?

Это соотношение средней зарплаты к стоимости квадратного метра. То есть сколько метров можно купить за одну зарплату.

Рост индекса обозначает, что, несмотря на все инфляционные процессы и девальвации прошлых лет, номинальные доходы белорусов в среднем росли быстрее, чем стоимость квадратного метра. Жилье в среднем по стране, если смотреть на дистанции в полтора десятилетия, стало доступнее.

Но правда в том, что рынок крайне неоднороден: Минск — это самое настоящее бутылочное горлышко. Индекс доступности в Минске на конец 2025 года составлял 65%, что заметно ниже общереспубликанского показателя в 75%. Такая же ситуация в Минской области, где индекс упал до 58% и является самым низким в стране.

Почему так происходит? Все хотят жить в Минске. Или хотя бы в Минском районе.

Спрос на жилье огромен, предложение новых квартир с каждым годом сокращается. В результате цены растут быстрее, чем в целом по стране.

Зато если посмотреть на регионы, например Гродненскую или Гомельскую области, там индекс около 100%. В этих регионах жилье в полтора раза доступнее, чем в столице, — объясняет первый заместитель председателя правления Нацбанка.

Почему проценты по кредиту у нас и у них отличаются?

— Почему в соседних странах ставка по ипотеке ниже? Доступность жилья в столицах — Минске, Варшаве, Вильнюсе — примерно одинаковая. На уровне 50—60%. То есть копить на жилье надо одинаковое количество лет.

Если говорить о ставке по кредиту, то ее необходимо сравнивать с темпами роста номинальной зарплаты.

У нас номинальные зарплаты растут примерно на 13% в год. Соответственно, при ставке по ипотеке в 13% годовых доля платежей по кредиту относительно дохода человека со временем снижается. Самый сложный период — это первые пару лет, когда платежи максимальные. Именно поэтому в банках сейчас набирают популярность кредиты с установлением низкой ставки в первые годы. Так называемый грейс-период.

Приведу конкретный пример. Если вы среднестатистическая семья из двух работающих человек в Минске и хотите взять кредит на 300 000 рублей, то с учетом ставки в грейс-период в первый год платежи по кредиту составят порядка 20% вашего нетто-дохода. А через два года с учетом роста зарплат и повышения ставки платежи составят порядка 40%, что вполне укладывается в установленные Нацбанком показатели долговой нагрузки, — объясняет Александр Егоров.

Покупать ли в 2026-м метры как инвестицию?

— Долгосрочно минский метр отлично справляется с защитой капитала и обгоняет инфляцию. За последние 20 лет, начиная с 2005 года, реальный прирост стоимости квадратного метра (полностью очищенный от инфляционных издержек) составил около 125%. Это в среднем уверенные 4% годовой доходности в валюте. И это без учета денег, которые можно было бы получать от аренды.

К сентябрю 2026 года цены предложения в Минске обновили исторический максимум, пробив $2500 по курсу за «квадрат». Но давайте применять консервативный подход.

Покупать актив на исторических пиках, после длительного безоткатного роста — это всегда колоссальный риск коррекции.

Рынок цикличен. Давайте сравним доходность от сдачи квартиры в Минске и простого банковского безотзывного депозита в белорусских рублях. Берем стандартную с хорошим ремонтом однушку в Минске. Цена вопроса — около 300 000 рублей. Сдав ее в аренду, после уплаты фиксированного налога и с учетом месяца простоя на поиски жильцов вы получите на руки чистыми около 4,5% годовых. А теперь смотрим на безотзывные рублевые вклады: ставки сегодня находятся на уровне 12—14% годовых. То есть депозит обгоняет бетон.

Но мы не учли рост стоимости актива — квартиры. В этом случае при росте стоимости метра в рублях на 9—10% в год доходность сравняется. Здесь важно оценивать риски, но потенциально можно получить выгоду, сопоставимую с депозитом.

При этом, отмечает финансист, существует и более привлекательный на первый взгляд вариант: покупка на котловане и перепродажа или сдача в аренду. И многие идут в эту стратегию. Но тут тоже есть свои нюансы — от возможной задержки сроков сдачи дома до проблем с ремонтом. Поэтому эксперт советует диверсифицировать риски: часть денег положить на депозит, часть — инвестировать в недвижимость.

• Недвижимость была, есть и будет фундаментальным твердым активом, — уверен эксперт.